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理论研究
私房翻建后产权归属之我见
上传日期:2019-5-23 浏览次数:701

住房难在我国是社会公认的事实。私房主利用旧屋翻新扩建,无疑是解决住房难的途径之一。然而,与此同时也触发了一个极大敏感的问题,即翻建后私房产权为谁享有?现在司法实践中,这类纠纷随着城镇私房产权重新登记的开始,亦随之增加,而在具体处理中,存在着一些值得探讨的问题。对此,笔者谈些粗浅的看法。
 
    私房翻建需要人、财、物的准备,而人、财、物的来源往往与房屋产权的最后确定,息息相关。根据日常生活中的实际情况,如以人、财、物的来源为划分标准,大致可将私房翻建分为三种类别:第一类是由房屋产权人自筹资金、材料,自己动手或请人帮工翻建而成的。自筹资金、材料可以是自己积累而成,也可以是通过借贷或接受赠与等所得。第二类是用共同投资的方法来翻建私房的,共同投资意味着人、财、物来源于两人以上,且他们对翻建后的房屋有着共同的意向和目的,即期望共同占有、使用、收益和处分。至于投资形式是出钱、出力,还是出物均可不间。而且作为共同投资者可以是房屋产权的原共有人如夫妻或确权时规定的共有人;也可以是与房屋产权人同住或不同住的其他人。第三类是当事人以性质未明确的资产,来翻建私房的。也就是说,翻建私房的资金等是由房屋产权人与他人集资而成,但各当事人间无任何证据可证明该投资的性质是合资还是资助。在这三类常见的情况中,房屋原产权人都可能与他人发生一定的民事权利义务关系,但其中一、二类发生纠纷的较少,即使有所争议,确权也较容易。譬如在第一类情况中,产权人可能与帮工、出借人、赠与人等发生承揽、借贷、赠与等合同关系,但在这些债的关系中,双方当事人权利义务所指向的客体,是劳动成果、借贷或赠与的财物等,而非私房产权,散房屋产权人只要能举证说明,就应确定翻建后的房屋产权仍归原产权人所有。在第二类情况中,因各共有人在翻建前必须在内部事先达成一致协议、否则不能进行。而若是有其他人参与投资翻建的,也必须与产权人达成书面协议,表明原产权性质变更,并办理有关核准登记手续,故一旦发生纠纷即可以当事人间的书面协议为证,确定翻建后的私房产权归共同投资者共有。而第三类情况较前二种而言,产生争议较多,且处理难度较大。
 
    为阐述有关问题的方便起见,不妨先举一例1、顾某独身,有私房一间。1975年顾某同意其妹一家三口住进他家。1977年翻建该房,当时顾某出资二千余元和部分材料,并且自己还打杂相帮,其妹出钱四百元,并承担大部分劳力和部分材料,198fi年因家庭矛盾引起纠纷,并涉及到对翻建后的房星产权确认。顾某认为其妹出钱出力的性质是资助,就象他当初无偿让其妹全家居住一样,故翻建后的房产应归他所有。其妹则认为自己投资的性质是合资,翻建后的房屋产权应归兄妹共有。双方各执己见,但又无法提出借条或共同投资协议等有力证据。法院受理此案后,在审理中也存在着两种截然不同的观点。一种看法是,在不能明确资金等来源性质的情况下,应以原产权证书和申请翻建执照上的具名为凭,推定翻建后的房屋产权归顾某所有,以保护原产权人的合法权益。另一种看法是,产权证书只能说明产权人对旧房拥有的权利,至于翻建后的新房在资金性质不明的情况下,应视具体情况而定,现其妹在翻建过程中有人、财、物的投资,在翻建后又继续与其兄长期同住在一起,可视顾某之妹为共同投资者,房屋产权属两人共有。
 
    我认为:唯一的方法是采用推定。尽管在现有的立法中并无这方面的规定,但审判人员在具体办案中所采用的推定方法仍应予以肯定,这样做对于明确当事人的房屋产权归属,使悬而未决的民事法律关系归于稳定,是极其有益的。当然我们的立法应及时跟上这一需要,使审判人员有法可依。然而,洞题的关键并非在于审判人员是否可采用推定方祛,而是在于应将房屋产权推定给谁所有。是原产权人个人所有,还是与他人共有,抑或两者中由审判人员任选其一而定?笔者以为推定必须明确对象,要么归产权人所有,要么归产权人与他人共有,不能由审判人员任选。这一方面可确立一定标准便于执法,体现法律的严肃性,另方面也可防止审判人员滥用权利。笔者认为将房屋产权推定为原房产所一有人较合理合法。具体理由如下:
 
    首先,大家知道房屋属不动产,对于不动产的次管理和保护,各国立法规定都比动产严格,这是由不动产不能移动或移动后价值明显下降等本质属性所决定,我国也不例外。如我国《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“……房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”《城镇房屋所有权登记暂行办法》第9条规定:“……改建、扩建、拆除等原因转移变更时,应自转移更正之日起,三个月内办理转移变更登记。”这些规定的实质在于,都要求当事人在转让、变更房屋产权时,以要式行为为之。即需要采用书面协议,需到有关部门办理核准登记手续。而我们所说的房屋翻建、扩建等情况,均与修缮行为不同,已不属改良行为,都涉及到房屋产权的性质、范围的变更。既然如此,那么对翻建后房屋产权的定性,主要是看该行为是否按要式标准,而不是以投资多少、居住年限的长短为依据。如果当事人间事先无书面协议等明确房屋产权变更的,一这在形式上已不符合法律的规定。诚然,我国的这些规定颁布实施较晚,可能有些当事人的翻建行为早就进行,但应该指出,这些具体规定实质上是我国有关方面一贯做法的具体休现,其主要精神都可追溯至解放初期的有关政策文件。因此,按照法无明文规定从政策的原则,不存在效力溯及方面的词题。相反,我国法律对公民间的借货或赠予等关系的成立,至今无明文规定须采用书面形式,更不要办理何种特殊手续。相比之下,应维护谁之权益,已可分高低。其次,私房翻建、扩建都先要向有关部门申请,而申请时应以房星产权证书为依据,即只有持有产权证书者.才能向有关部门申请翻建。该申请经核准后,由有关部门发放许可翻建执照后,申请人才可翻建。可见产权证书与许可翻建执照之间有着密切的联系,如果某人持有产权证书,在许可翻建执照上也只有原产权人的具名,而无其他共同申请人,那么这从又一侧面反映了双方当初是无共同投资协议的,既然当初无共有之意思,而以后却要以共有来确定,这前后矛盾之处也难以自圆。对此,有人可能会问,如果当事人在申请时不好意思提出,或不懂法律,或有其他原因未表明共有意思,怎么办?我们说法律通常只是保护某种权利,而不是某种事实状态,同时法律也不会因某人不知块而对其不发生效力。再次,报据我国的一般道德现念,子女、兄弟姐妹以及亲戚朋友间,相互提供财物.借贷钱款等予以帮助,实属人之常情。而倘若某亲戚朋友要以提供资金等为由,分割房屋产权的情形却是少见,尤其是事先未申明表态,而事后却要分享产权的做法,更是不能被社会一般理念所接受。总之,将以性质不明的资金所翻建的房量产权推定给原产权人享有是较合理的,它与我国的历来立法精神和民法原理相符合,与社会理念相适应。
 
    综上所述,本文以为在对私房翻建后的确权上,除了应针对具体情况作具体分析处理外,更关键的是在于完善我们的民事立法,特别是有关推定原则的适用方面,使司法人员有怯可依,使各当事人的权利得以保护。 
  
 ――法大民商经济法律网


 

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