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理论研究
登记在房屋所有权移转中的作用
上传日期:2019-5-23 浏览次数:643

  [案情]


      程某欲将其在某市市区的自有房屋一栋(二层楼房)出售。刘某闻讯后,主动上门洽谈,两人于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定:房价总共15万元,买方分三次给付:当年4月18日前付4万元,5月1日前付9万元,6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋,全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定,如果卖方将房屋私自另卖给他人或者买方届时悔约、不买此房,违约方需赔偿对方总房价5%的违约金。


    同年4月17日,刘某支付房款4万元,4月28日支付9万元,程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某,自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修,准备作为个体经营的店面。


    1999年5月,该市新设一个经济开发区,因程某的房屋邻近开发区,某贸易公司遂与程某洽谈,愿一次性给付其房款17万元购买此房。双方于1999年6月4日订立了房屋买卖合同,并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日,刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时,得知房子已被别人买走,即与程某发生争执。刘某向法院起诉,要求确认第一个买卖合同有效,解除程某与贸易公司之间的购房合同。


    对于这两个房屋买卖合同,哪一个具有法律效力,合议庭在审理中形成几种不同意见:第一种意见认为,程某与刘某的房屋买卖合同有效,应当给予保护。因为房屋是特定物,根据民法理论,对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立,本案中双方已经依约作出了部分履行,可见该合同已经生效,为保护先买者的优先权,应当保护程某与刘某之间的合同。


    第二种意见认为,房屋是一种特殊的特定物,其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后,合同关系才生效。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修,主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同,也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。


    第三种意见认为,刘某与程某之间的买卖合同是有效的,但因程某的违约行为,导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权,所以刘某可以要求程某承担违约责任或者解除合同。


[点评]


    本案争议的焦点在于登记对于购房合同具有什么效力。各国民法对登记的效力有不同的立法模式。一为成立要件主义,即物权变动如未进行登记,则确定地不发生变动的效力;一为对抗要件主义,即登记虽具有社会公信力,但并非物权变动的要件,未经登记的物权变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。我国立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑,因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。


  学者们的这些观点是有道理的,但笔者认为本案争议的焦点不应放在采纳何种立法模式更为合理上,因为无论立法模式合不合理,法官在执法过程中仍须按现行法的规定来判决。


  本案的关键在于,登记是应作为物权变动行为的生效要件,还是应作为买卖合同的生效要件来对待。这就涉及对合同法第四十四条第二款的理解问题。合同法第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”关于“登记”的含义,法规并未明确,因此造成了实践中对“登记”的理解不一致。如本案这种情况,有人认为产权变更的登记是房屋买卖合同所必须具备的生效要件。笔者认为这种理解是错误的,它混淆了合同行为本身的“登记”与合同履行过程中因转移所有权的需要而进行的“登记”。前一种“登记”是合同这种债权行为生效的要件,是衡量那些法律作出特殊规定的合同行为是否合法有效的标志;后一种“登记”则是物权变动的生效要件,是衡量合同的履行行为是否完成的标志。标的物所有权的移转,是买卖合同的实质内容,也是其履行的目的和结果。合同法第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一条规定的是买卖合同标的物物权转移的公示方法,即原则上以交付为公示方法,但“法律另有规定或当事人另有约定的除外”。所以,前述的第二种“登记”应指该法条的但书中所包含的例外情况,即不动产的所有权转移以登记为要件,如未登记,可以认为是合同义务的履行行为没有完成,或者可以认为这时买卖合同的根本目的即标的物所有权的移转因为一方履行行为的瑕疵而落空。法院在审理中形成的第二种意见实际上混淆了这两种“登记”,将物权变动的“登记”适用于合同行为本身,以此作为合同是否生效的要件,这种观点是站不住脚的。


    值得研究的是,房屋买卖合同本身是否属于那些法律作出特别规定的合同,即需要经合同法第四十四条第二款所说的“登记”方可生效的合同呢?1983年《城市私有房屋管理条例》(简称1983年条例)第六条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第九条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”从这些规定来看,它明确地区分了产权过户登记与买卖合同登记。从其禁止私买私卖的规定可以看出,该法规认为私下进行的房屋买卖行为本身就是无效的,合同本身须“经房屋所在地房管机关同意后才能成交”。但是,1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《城市房地产管理法》)对此问题却有不同的规定。该法第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”此处的权属登记,即该法的第六十条第三款的规定:“房地产转让或者变更的,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核定,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”可见,这里要求的“登记”仅指产权登记,而非买卖合同本身的登记,该法未明确规定房屋转让行为须经房管部门同意方可成交,这与1983年条例的规定不同。目前这两部法规均未被明令废止,那应当根据哪一部规定处理案件呢?我们认为应适用后者,因为后者既是新法,又是全国人大常委会通过的法律,前者不仅是旧法,而且属于国务院制定的行政法规,所以应当依照后者的规定处理。因此,程某与刘某的房屋买卖合同自合同成立时即已生效。由于程某的违约行为致使该房屋买卖合同的根本目的――房屋所有权的移转不能实现,构成根本违约,刘某可以根据合同法第九十四条第(四)项的规定主张解除合同。这也是本案的判决结论。


   

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